Frenata Immobiliare a Milano

La diminuzione delle transazioni nel mercato immobiliare di Milano non ha ancora influito sui prezzi, ma sta creando le condizioni per farlo.

Il numero di case in vendita è aumentato del 5% in Italia rispetto all’anno precedente, mentre a Milano l’incremento è del 16%, tre volte quello nazionale e quattro volte quello di Roma.


Il cambiamento atteso è ora una realtà, a causa dell’aumento significativo dell’inflazione e dei tassi di interesse sui mutui, che hanno raggiunto il 5% alla fine del 2023. Questa analisi si applica in generale al mercato nazionale ma solo parzialmente a Milano, dove la diminuzione delle vendite è iniziata sei mesi prima rispetto al resto del Paese e i prezzi sono differenti.


Molti proprietari cercano di vendere sfruttando prezzi ancora elevati, ma trovano difficile trovare acquirenti, specialmente per le proprietà di qualità inferiore, che costituiscono la maggioranza delle offerte. Secondo Vincenzo Albanese, presidente degli agenti immobiliari di Fimaa Milano, l’aumento dei tassi di interesse si accompagna a una riduzione del potere d’acquisto delle famiglie a reddito fisso.
I prezzi medi delle case offerte a Milano sono aumentati da 4.656 a 4.986 euro al metro quadrato in due anni, rendendo l’acquisto più difficile per famiglie con reddito fisso. Anche i canoni d’affitto sono aumentati, rendendo ancora più difficile trovare soluzioni abitative accessibili.


Il rischio di avere inquilini insolventi o situazioni difficili da gestire è un altro motivo per cui molte case vengono messe in vendita e non in affitto. Puoi però guadagnare e non mettere in vendita la tua casa senza disturbi ulteriori e con una rendita costante, senza costi aggiuntivi, grazie a servizi come UniMilano, vorresti saperne di più? Scopri di più sulla pagina dedicata ai Proprietari: www.unimilano.com/proprietario

Andamento prezzi degli immobili a Milano

Vi mostriamo dei grafici che mostrano l’andamento temporale dei prezzi di tutte le tipologie di immobili residenziali a Milano, sia in vendita che in affitto:

A gennaio 2024, il prezzo medio per gli immobili residenziali in vendita a Milano è stato di €5.377 al metro quadro, registrando un aumento del 3,70% rispetto a gennaio 2023 (€5.185 al m²). Durante gli ultimi due anni, il prezzo medio ha raggiunto il suo picco massimo a gennaio 2024, mentre il prezzo più basso è stato registrato a marzo 2022, con una media di €4.997 al metro quadro.

Prezzo medio affitto (€/m²)

A gennaio 2024, il prezzo medio per gli immobili residenziali in affitto a Milano è stato di €23,13 al mese per metro quadro, evidenziando un aumento dell’8,64% rispetto a gennaio 2023 (€21,29 mensili al mq). Negli ultimi due anni, il prezzo medio ha raggiunto il suo apice a gennaio 2024, mentre il mese con il prezzo più basso è stato marzo 2022, con una media di €19,44 al mese per metro quadro.

PREZZI AL METROQUADRO NELLE ZONE DI MILANO

A gennaio 2024, il prezzo al metro quadro degli immobili in vendita a Milano è stato più elevato nella zona Centro, con €10.594, mentre è stato più basso nella zona Bisceglie, Baggio, Olmi, con una media di €2.811. Nello stesso mese, il prezzo degli immobili in affitto è stato più alto nella zona Centro, con €31,55 al metro quadro, mentre è stato più basso nella zona Bisceglie, Baggio, Olmi, con una media di €16,47 al mese per metro quadro.

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Milano: Come valutare il suo patrimonio immobiliare

Milano pensa come valutare il suo patrimonio immobiliare

Il Comune di Milano e Invimit Sgr, società completamente posseduta dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, stanno per firmare un accordo di intenti volto ad esaminare la fattibilità e l’opportunità di un progetto dedicato alla valorizzazione del patrimonio residenziale comunale. Le linee guida approvate dalla Giunta Comunale saranno il punto di partenza per questo significativo passo avanti.

L’iniziativa nasce dalla necessità di promuovere lo sviluppo e la gestione congiunta di servizi abitativi pubblici e sociali, partendo dal patrimonio comunale, al fine di fornire risposte coordinate alle esigenze della cittadinanza e incrementare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili a Milano. La realizzazione del progetto è allineata con gli obiettivi del piano “Una nuova strategia per la Casa, documento di visione strategica” approvato dal Consiglio Comunale. Tuttavia, spetta al Consiglio esprimersi sulla possibile costituzione di un fondo immobiliare dedicato.

La firma della lettera d’intenti rappresenterà l’interesse congiunto delle parti ad avviare negoziazioni e trattative. Gli esperti incaricati da Invimit condurranno attività di due diligence sotto vari aspetti, compresi quelli immobiliare, fiscale e legale. In caso di esito positivo, si procederà all’istituzione del fondo.

In questa fase, potrebbero essere avviate analisi di mercato per valutare l’acquisizione di nuovi edifici, espandendo così l’offerta residenziale. Il fondo avrà il compito di riqualificare e ammodernare il patrimonio comunale, con l’obiettivo di aumentare l’offerta abitativa da 22.000 case popolari utilizzate e 6.000 sfitte a 25.000 alloggi popolari utilizzati e 10.000 case destinate a progetti di affordable housing per studenti, studentesse, lavoratrici e lavoratori.

La Giunta ha manifestato la volontà di procedere gradualmente, con una possibile cessione iniziale di una parte del patrimonio per valutare l’efficacia del nuovo strumento nell’incrementare e modernizzare l’offerta abitativa popolare e di affordable housing.

Invimit Sgr, istituita nel 2013 in base all’art. 33 del DL 98/2011, ha come missione la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico. La società, completamente controllata dal MEF, ha sempre dimostrato un’attenzione particolare all’impatto sociale delle iniziative di investimento, cercando un equilibrio tra sostenibilità economica e contributo alle necessità della collettività.

Le previsioni di Nomisma fino al 2025 sulle compravendite e i prezzi delle case

Gli anni dopo la pandemia hanno visto un’espansione del mercato immobiliare fuori dalle previsioni, ma che, a conti fatti, era favorita dalla voglia di migliorare la condizione abitativa, dalla presenza maggiore di risparmi nelle casse delle famiglie italiane e dal costo del credito molto esiguo che ha favorito il mercato dei mutui. Questa situazione tuttavia si è modificata, quindi lo scenario futuro, secondo Luca Dondi, Ad di Nomisma, è destinato a interrompersi.

Stando alle previsioni del centro studi pertanto, se il 2022 si è chiuso con 784 mila compravendite, il 2023 si chiuderà con 670 mila (in calo del 14,6 per cento), il 2024 con 643 mila e il 2025 con 669 mila. La situazione di calo nelle compravendite è divenuta evidente già negli ultimi mesi del 2022, che hanno visto un calo del 2,1 per cento nelle compravendite, e in particolare sul mercato di Milano, negativo da due trimestri.

A creare uno scenario sfavorevole non è tanto la recessione, che secondo l’economista di Nomisma Lucio Poma  doveva esserci e non c’è stata, né i costi energetici, che sono scesi notevolmente anche “grazie” al riscaldamento globale. La causa va cercata nell’inflazione, su cui la politica monetaria restrittiva non sta avendo effetto perché non sta intervenendo in quanto interviene non sulla sua componente strutturale, che è rimasta stabile se non in aumento, ma su quella volatile. Situazione, questa, che non è compensata dall’adeguamento salariale e dal conseguente sostegno al potere d’acquisto.

Prezzi immobiliari, andamento e previsioni

Quanto ai prezzi immobiliari, secondo Nomisma i valori sono ancora in positivo ma tendono alla stabilità.  Se in valori nominali nei prezzi delle abitazioni il 2023 vedrà un +1 per cento (a fronte di un +3,1 per cento nel 2022), in realtà questo si tradurrà in un calo del 4,8 per cento se corretto per l’inflazione. Idem per gli anni successivi, quando in valori nominali si vedrà un aumento dello 0,2 per cento e dello 0,5 per cento nel 2024 e 2025, che corretto per l’inflazione si tradurrà rispettivamente in un -2,5 e -1,4 per cento.

Oltre all’inflazione un altro elemento determinante per la dinamica dei prezzi è la scarsa offerta di case nuove, che sono l’espressione dell’aumento del prezzo delle materie prime sul mercato immobiliare; questo significa che la dinamica dei prezzi immobiliari non rifletterà in pieno l’inflazione.

Mercato delle locazioni, previsioni 2023-2025

A fronte del rallentamento delle compravendite, secondo Nomisma, si registrerà invece una crescita nel mercato delle locazioni, spinto dalla ripresa di affitti studenteschi e turistici dopo la pandemia. Alla domanda stabile di lungo periodo, inoltre, si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, “una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi”.

Nel 2022 si è visto un aumento del 3,6 per cento nei canoni delle abitazioni (aumento nominale del 2 per cento), con il settore non residenziale a cavallo della parità. Restano stabili i rendimenti,  che si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.

Gap salariale e mercato dei mutui nel 2023

Il gap tra salari e inflazione, stando ai calcoli di Nomisma, a fine 2022 era del -9,6 per cento e non si ridurrà nel 2023, causando maggiori difficoltà nel rimborsare i mutui da parte degli italiani e peggiorando il clima di fiducia e le conseguenti intenzioni di acquisto.

Le famiglie italiane, infatti, secondo il rapporto Nomisma sono ancora fortemente dipendenti dal mutuo per acquistare casa, con solo un 17 per cento delle famiglie italiane che non considera un acquisto con mutuo. Tuttavia, le richieste di mutuo sono scese in quanto le famiglie si percepiscono più fragili economicamente e, di conseguenza, si accostano più raramente agli istituti di credito, sapendo che potrebbero ricevere con più probabilità un rifiuto.

Situazione, questa, che trova riscontro nell’inasprimento delle condizioni di concessione di credito da parte delle banche. Le quali, nonostante il calo di crediti in sofferenza, soprattutto in sofferenza grave, non ritengono di dover abbandonare la via della prudenza a causa delle politiche monetarie e dei conseguenti aumenti dei tassi di interesse, che potrebbero nel lungo periodo portare ad un aumento delle insolvenze.

Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede quindi per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).

Sentiment degli agenti immobiliari per il 2023

Infine, il rapporto Nomisma ha analizzato il sentiment degli agenti immobiliari per il mercato nel 2023 nelle principali città italiane secondo vari aspetti. Ecco quali.

Sbilanciamento tra domanda e offerta affitto e acquisto

Emerge un generale sbilanciamento tra domanda e offerta di abitazioni, che si fa più pronunciato per quanto riguarda il mercato delle locazioni. Se infatti per le compravendite il gap si dipana tra un aumento nella domanda di acquisto di circa il 20 per cento e un’offerta in calo del 30 per cento, per la locazione si parla di una domanda di affitto in aumento dell’80 per cento a fronte di una offerta in calo del 60 per cento.

Dinamiche di domanda e offerta

Tra le dinamiche di domanda e offerta di casa che si stanno verificando, glia genti individuano l’uscita di fasce di domanda dal mercato (69 per cento), la riduzione del budget di spesa (87 per cento), e lo spostamento verso la locazione (60 per cento). Lato offerta, il 72 per cento degli agenti riscontra revisioni al ribasso dei prezzi richiesti.

Identikit del locatario

Il profilo del locatario, secondo gli agenti, è giovane (lavoratore in mobilità, giovani coppie, famiglie monogenitoriali, studenti, single), mentre sono in calo le famiglie che si trasferiscono da altro comune. Le preferenze abitative vanno ancora ad abitazioni nuove o ristrutturate, vicine a trasporti pubblici e a servizi quali scuole, sanità ecc.

Motivazioni all’acquisto di casa

La domanda di acquisto casa, secondo gli agenti, è legata soprattutto a investimento (14 per cento), sostituzione (29 per cento) e soprattutto prima abitazione (45 per cento). Crolla del 28 per cento l’acquisto delle case vacanza e cala del 6 per cento l’acquisto di una casa per un familiare.

Provenienza della domanda di acquisto casa

Chi acquista casa, secondo gli agenti, proviene soprattutto dai comuni capoluogo e cerca una casa in altra zona dello stesso comune (25 per cento) oppure risiede in un comune dell’hinterland e desidera abitare nel capoluogo (23 per cento). Frena l’esodo dai capoluoghi verso la provincia, con un calo dell’1 per cento in questo tipo di domanda abitativa.

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