In un periodo in cui il mercato del lavoro è in costante mutamento e le posizioni stabili sono sempre più rare, anche per scelta, e dove gli studenti, sempre più spesso provenienti da fuori sede o dall’estero, sono un’utenza in continua evoluzione, e le famiglie sono sempre meno numerose ma i figli rimangono più a lungo a vivere con i genitori, c’è la necessità di soluzioni abitative che siano temporanee e flessibili.
Questo tipo di soluzione offre la possibilità di investimenti più contenuti e di un maggiore adattamento ai cambiamenti, come cambiare casa, città o stile di vita.
I tipi di contratto e le tipologie di immobili devono rispondere a queste diverse esigenze, ma a Milano spesso gli immobili disponibili per la locazione non soddisfano le richieste dei potenziali inquilini. Tuttavia, per la prima volta, il numero di persone che affitta una casa supera leggermente il numero di proprietari.
Nel 2023 sono stati stipulati circa 1.140.000 nuovi contratti di locazione in Italia, e più della metà degli immobili in affitto sono a canone libero 4+4 anni. Solo circa un quarto dei contratti sono a canone concordato, mentre meno del 4% sono contratti temporanei per studenti e circa 700.000 sono destinati agli affitti brevi. I canoni di locazione sono in aumento, con la Lombardia in testa per incremento, e in Italia sono aumentati di quasi il 50% in 10 anni. A Milano, nel 2023, sono state affittate circa 64.000 unità immobiliari, di cui 44.000 a canone libero 4+4 e 2.700 a canone concordato 3+2.
Beatrice Zanolini, direttore di FIMAA MiLoMB e Consigliere della Fondazione Welfare Ambrosiano con delega alla Casa, osserva che grazie alla recente revisione dei valori dell’Accordo Locale, a Milano stanno aumentando i contratti a canone concordato, previsti dalla legge 431/98, ma che fino a oggi sono stati poco utilizzati. Pochi sono anche i contratti transitori per studenti, più numerosi quelli transitori ordinari, ma molti di questi non sono regolari. Si osserva una mancanza di conoscenza delle norme e si evidenzia l’obsolescenza delle leggi risalenti al 1998 per il residenziale e al 1978 per il commerciale. Questo porta alcuni proprietari ad evitare contratti complessi o troppo lunghi, contribuendo all’emergenza abitativa a Milano. La pandemia ha portato notevoli cambiamenti anche nel settore della locazione.
Il rendimento della locazione a canone concordato è vicino a quello del canone libero, considerando gli incentivi fiscali e le agevolazioni comunali. Anche il valore del canone concordato annuo al metroquadro si sta avvicinando a quello libero.